Uma das modalidades de adquirir um bem se dá através do usucapião, que é uma forma originária de aquisição atribuída ao tempo de posse do imóvel, acrescentando ainda a necessidade de preenchimento de alguns requisitos legais, os quais variam de acordo com a espécie aplicada ao caso.
É que existem tipos de usucapião que possuem requisitos próprios a serem devidamente preenchidos, sob pena de o autor do pedido não ter reconhecido judicialmente ou extrajudicialmente a propriedade do bem usucapiendo.
Cada espécie de usucapião leva em conta a localização do imóvel (se é em área urbana ou rural), o tempo de posse do bem, a forma de aquisição dele, se é utilizado como moradia, foi realizado obra ou serviço de caráter produtivo, e se o autor do pedido já é proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Independemente da origem do usucapião, em todas elas se exige o ânimo de dono do imóvel, sendo condição indispensável para todos os casos, ou seja, cabe ao autor do pedido demonstrar que tem a posse do imóvel e se sente dono por determinado motivo.
A forma de demonstrar que o autor tem ânimo de dono, ocorre quando comprova através de título a aquisição do bem, quando junta ao processo prova testemunhal e/ou comprovantes de pagamento das despesas oriundas da manutenção do bem, tais como IPTU, ITR, conta de luz, água, e quaisquer outros documentos que comprovem que ele tem a posse do bem e a responsabilidade de manutenção do mesmo.
Também vale lembrar que imóveis públicos não são passíveis de serem adquiridos por usucapião, não importando o tempo de posse do mesmo, uma vez que resta expresso na lei a impossibilidade de tal medida nesse caso.
Feitas as ressalvas introdutórias, as quais são importantes para uma compreensão mais precisa a respeito da aquisição do imóvel mediante usucapião, apontaremos as espécies de aquisição originária compreendidas pela legislação vigente:
- Usucapião Extraordinário: se dá após quinze anos de posse, caso não haja interrupção e oposição, independentemente de título de boa-fé. Esse prazo é reduzido para dez anos quando o possuidor do bem tiver estabelecido no imóvel moradia habitual, tenha realizado obra ou serviço de caráter produtivo.
- Usucapião Ordinário: caso em que se tem reconhecida a propriedade quando, de forma contínua e de boa-fé por meio de justo título, o autor tem a posse do imóvel por dez anos. O prazo é reduzido para cinco anos quando a aquisição do bem tenha se dado de forma onerosa, devidamente registrado em cartório e posteriormente cancelado. Nesse caso, há a necessidade de comprovar que o possuidor estabeleceu moradia ou tenha feito investimento considerado de interesse social ou econômico.
- Usucapião Especial: nela estão incluídas a rural e urbana. Na rural se prevê a aquisição desde que o autor do pedido não tenha outro imóvel em seu nome e que possua o bem por cinco anos ininterruptos, sem oposição, seja área de terra em zona rural inferior a cinquenta hectares, sendo produtiva pelo seu trabalho ou da família, utilizando-a como moradia.
Pos sua vez, a urbana é possível nos casos em que a área seja de até duzentos e cinquenta metros quadrados, com posse por cinco anos de forma ininterrupta sem qualquer oposição, utilizada para moraria do autor ou de sua família e, desde que, não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
- Usucapião Coletivo Urbano: prevê a aquisição de área de até duzentos e cinquenta metros quadrados ocupada por população de baixa renda para moradia após cinco anos de posse ininterrupta e sem oposição, onde não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor e, desde que estes não tenham outro bem em seus nomes;
- Usucapião Indígena: está previsto no Estatuto do Índio e positiva a aquisição pelo índio que ocupa como proprietário do imóvel, pelo período de dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares.
Como se percebe, em alguns casos o legislador reduz o prazo inicial de quinze para dez anos como ocorre no extraordinário, ou de dez para cinco anos no caso do ordinário, atendendo assim a Constituição Federal no que tange a função social destinada ao bem, priorizando a aquisição dele quando este é utilizado como moradia ou tenha função de produzir, sendo um preceito constituicional pertinente e eficaz a redução do tempo de aquisição nesse caso.
Conforme dito no início do artigo, o instituto do usucapião é uma modalidade de aquisição bastante explorada no Brasil, ainda mais se levarmos em consideração o número elevado de imóveis irrregulares existentes no país.
O usucapião tem o condão de regularizar o imóvel, constituir a ele o proprietário atual do bem, fazendo com que sobre ele recaia todos os direitos e deveres oriundos da propriedade. Nesse ponto, portanto, é perfeitamente possível utilizar o usucapião para perfectibilizar uma compra e venda do bem realizada apenas por contrato de gaveta, que nunca foi levada a registro.
Existem milhares de casos em que a venda ou doação de imóvel, por exemplo, se deu por contrato particular, as quais nunca foram regularizadas no registro de imóveis, sendo perfeitamente possível fazê-las mediante o usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais.
Além do mais, o referido instituto deu um importante ao possibilitar o pedido de usucapião extrajudicial, que é uma forma de acelerar o processo pela via administrativa, diminuindo consideravelmente o custo de fazê-lo, visto que nesse caso inexiste despesas com processo judicial e o custo com honorários advocatícios acabam sendo menores.
As despesas com o usucapião extrajudicial se limitam as custas cartorárias e ao advogado contratado para movê-lo – lembrando que é obrigatório contratar advogado para a sua realização – e, vale lembrar, considerando que a aquisição nesse caso é originária, não incide imposto (ITBI).
Cabe ao advogado contratado analisar o caso em concreto e apontar a possibilidade de mover o usucapião, compreendendo quais são os documentos necessários para ingressar com o pedido e qual é o tipo a ser aplicado, lembrando sempre que a atuação técnica do profissional é fundamental para a conclusão exitosa da demanda.
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